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Compte-Rendu de l'Assemblée générale des propriétaires du parc Louisa ; 28 février 2015

Association Syndicale Libre des propriétaires du Parc Louisa

Site web : parc-louisa.fr

1 avenue Alfred Leroux ; 06300 NICE

Tel/Fax : 04 93 97 06 52 ; courriel : claude.nedel@free.fr




Compte-rendu de


L’ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE DU 28 février 2015


L’Assemblée Générale Ordinaire de l’Association s’est tenue au siège du Comité de Défense des Quartiers du Port et de l’Environnement ; 22 bis Boulevard Stalingrad à Nice sur convocations faites conformément à l’article 5 des statuts et sous la présidence de M. Claude Nedel.

La feuille de présence, établie par Mme M.C. Koller, Secrétaire, indique que 26 propriétaires sur 37 sont présents ou représentés. La séance est ouverte à 10 h 08.


En préambule, M. Nedel regrette l’absence du vice Président, M. Cheylan, empêché pour des raisons de santé. Au nom de l’Assemblée, il lui souhaite un prompt rétablissement.


1 - Approbation du procès-verbal de l’A. G. Ordinaire du 22 février 2014.


Le procès-verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire est approuvé à l’unanimité.


2- Compte-rendu de la gestion 2014 et discussions avant décision sur les points évoqués pour l’année 2015.


L’année 2014 a été bien remplie ; le début de l’année 2015 également :


2-1 : Portail sud du Parc : La société AITEC a repris la maintenance du portail. Tous les trois mois, une visite est effectuée en présence du Président. Depuis, le portail fonctionne de façon satisfaisante.

Le système de fermeture du portillon, ayant été manifestement sous-dimensionné par rapport au poids du battant à mouvoir, a été remplacé et, de ce fait, le portillon se referme correctement.

Les moyens d’ouverture sont désormais exclusivement fournis au Président qui en assure la distribution à la demande des ayants-droit.

Il est rappelé que ces moyens d’ouverture sont réservés aux résidants et ne doivent pas, par complaisance, être attribués à des tiers. Pour illustrer cette réflexion, il faut rappeler qu’au moment de la reprise du système par AITEC, 500 badges pour portillon avaient été distribués. Pour les 172 foyers du Parc, c’est beaucoup !


2-2 : Réseau des eaux usées : En raison de l’ancienneté du réseau d’eaux usées, il a été effectué une inspection complète de ce réseau par caméra. Cette inspection, réalisée par la société Goiran, a fourni la cartographie exacte des égouts et révélé l’état préoccupant du collecteur passant sous l’avenue Fleurie. Vu le coût des travaux à réaliser sur environ 100 mètres linéaires à 3 mètres de profondeur ( entre 52 000 € et 58 000 € ), le chantier a été différé pour assurer son financement sur deux exercices mais, le temps passant, il devient indispensable de réparer ce conduit pour éviter son effondrement avec tous les désagréments inévitables engendrés.

Il conviendrait de réaliser ces travaux dès que possible et de toute façon, avant la fin de l’année 2015.

Pour ce travail, la société Goiran a fourni un devis. Elle ne sera pas la seule à postuler. Il faudra d’autres offres.


Lors d’une Assemblée Générale extraordinaire ( convoquée sans doute au mois de septembre/octobre 2015 ) il sera choisi entre les meilleures propositions et une date sera décidée pour l’ouverture du chantier.


2-3 : Entretien des jardins : Un contrat annuel comprenant une intervention à chaque saison a été signé avec un jardinier qui entretient convenablement le jardin circulaire et celui de l’escalier nord après les avoir remis en état.

Il a également effectué la taille d’un palmier du jardin circulaire ainsi que celle du palmier sis devant l’immeuble « le Floria » ( av. de la Roseraie ). Il a complanté le jardin circulaire de plantes aromatiques et décoratives qui n’ont pas survécu à l’été. Ces plantes seront prochainement réimplantées gratuitement par ses soins.


2-4 : Propreté : De façon évidente, si chacun balayait devant sa porte et entretenait ses caniveaux, le problème ne se poserait pas. Cette belle utopie écartée, il faut revenir à la réalité.

La propreté des rues du Parc et notamment le nettoyage des caniveaux est, en principe, assuré par la Commune puisque nous sommes « ouverts à la circulation ». Cependant, notre statut de parc privé n’incite pas cette dernière à le faire faire de façon permanente et consciencieuse. Bien sûr, il a été demandé aux instances décisionnelles de la Métropole niçoise de renforcer et de surveiller leurs équipes de cantonniers mais c’est très aléatoire et peu efficace.

C’est pourquoi, sur proposition de la représentante de l’immeuble « Vulten », il a été demandé à la Société Audelia (société qui gère le personnel de l’immeuble ) de chiffrer le coût de l’embauche du gardien du « Vulten » pour 2 heures de travail par semaine. Cette société a fait parvenir son devis. Pour les 8 heures de nettoyage mensuel, il fallait prévoir environ 160.00 € ( 110 € pour le gardien et 50 € pour le Bulletin de paie établi par Audelia ). Il n’a pas été donné suite à cette affaire. Une société de nettoyage sera démarchée ultérieurement pour assurer, si possible, les mêmes prestations à un meilleur coût.



2-5 : Site web du Parc : C’est une réussite incontestable. Depuis sa mise en ligne, son créateur, M. Micheli, résidant du Parc, n’a cessé de le perfectionner pour qu’il serve au mieux tous les habitants du lotissement en leur offrant une information en temps réel et la possibilité d’une réponse à toutes leurs préoccupations et à toutes leurs demandes. Son investissement constant et désintéressé doit être souligné et remercié.

Tous les documents fondateurs du Parc y sont disponibles. Tous les évènements y sont consignés. Une nouvelle rubrique « ressources » y offre des articles de lois utiles. Une rubrique « historique » est en préparation qui évoquera l’histoire du Parc et celle de son quartier. Et ce n’est pas fini ! Pour l’année 2015, sera ouvert un forum offrant à tous les résidants du Parc un espace de discussion en même temps qu’il sera possible ( sur communication volontaire et révisable à tout moment de son adresse mail ) de tenir chacun immédiatement informé de toutes les publications du site. Il lui suffira de communiquer son adresse au Président. Certains présents souhaiteraient, vu le nombre d’habitants du parc de nationalité étrangère, que les rubriques importantes puissent être synthétisées en anglais. Pour les mêmes raisons, leur traduction en niçois serait bienvenue !


2-6 : réseaux électriques et fibre optique : Après la panne de secteur ayant frappé le quartier, l’ERDF a changé le transformateur sis dans le local de l’avenue de la Roseraie qui lui est affecté sans que l’on sache à quel titre il l’occupe. Le Parc n’en reçoit aucun loyer et l’ERDF contactée par la copropriété située en dessous pour participer à la réfection du mur de soutènement qui menace de s’effondrer ne donne aucun signe marquant qu’elle en est propriétaire. Il faudra élucider d’urgence cette situation.

La société Sogetrel ayant travaillé en 2013 pour ERDF ( creusement de tranchées allant du local de l’avenue de la Roseraie à la sortie sud du Parc ) a préparé , ce faisant, les gaines permettant l’enfouissement des câbles électriques. Cet enfouissement n’est pas à l’ordre du jour d’ERDF qui dit que, pour le moment, elle n’en a pas les moyens financiers..


La fibre optique prévue pour accélérer le débit internet est arrivée au Parc et installée en priorité dans les immeubles. Les villas seront les dernières servies. Il appartient à leur propriétaire de faire pression sur l’installateur ( Free ) pour ne pas être oublié.


2-7 : Incivilités et sécurité :


Stationnements « sauvages » : Pour évacuer les véhicules « ventouses » la procédure est particulièrement longue car elle fait intervenir plusieurs services de police.

Au regard de la loi, le statut du Parc est celui d’un parc privé « ouvert à la circulation ».

Y sont donc appliquées les règles du Code de la Route et les pouvoirs de police nationale et municipale. En cas d’infraction sur le territoire du Parc signalée par le Président de l’ASL des propriétaires du Parc Louisa ( lequel a le statut de « maître des lieux » ) à l’officier de police nationale dont dépend le Parc, le Président devra joindre à sa requête d’enlèvement le signalement exact du véhicule incriminé avec photo incluant l’immatriculation et l’emplacement sur le terrain auquel sera jointe une enveloppe timbrée affranchie pour l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception au propriétaire du véhicule afin de l’avertir de faire cesser l’infraction. Bien entendu, le Président ne saura pas qui est ce propriétaire car l’officier de police nationale est le seul qui a accès au fichier national des véhicules lequel est confidentiel. En même temps, le Président doit demander à la police municipale l’enlèvement par la fourrière (dépendant de la Commune) du véhicule en infraction. La police municipale ( ou nationale ) viendra sur le terrain constater l’infraction en marquant les pneus du véhicule, lequel sera verbalisé la semaine suivante s’il n’a pas bougé comme il est prescrit par le Code de la Route. Par ailleurs, le propriétaire, averti par la police nationale dispose de 15 jours pour déplacer son véhicule. S’il le déplace, même de quelques centimètres, tout est à recommencer. S’il ne le déplace pas, la police nationale donne à la police municipale l’autorisation d’enlever le véhicule et de le faire mettre en fourrière.

Une seule exception dans cette procédure « usine à gaz » : si le véhicule est manifestement une épave caractérisée par « une détérioration profonde insusceptible de réparations » ou par « des plaques d’immatriculation manquantes », son enlèvement immédiat est prescrit par la fourrière municipale.

Pour tout ce qui précède, il est impératif que chaque résidant du Parc soit immédiatement réactif et fasse la chasse à tout véhicule ventouse, soit en le dissuadant de se garer ( quand il le voit ) soit en prévenant de suite le Président pour qu’il entame la procédure, ayant bien à l’esprit qu’un véhicule « épave » a plus de chance qu’un autre d’être rapidement enlevé.


Sécurité : les problèmes de sécurité deviennent majeurs ( pour mémoire, depuis 2012, 4 cambriolages , 2 tentatives d’incursion ,1 vol de véhicule automobile en plein jour devant Key West ; des vols de matériel de chantier; des piques niques bruyants et salissants organisés par des éléments incontrôlés, extérieurs au Parc). Les pouvoirs publics ont été informés ; en août 2012, un mémorandum avait été remis à l’adjointe au maire déléguée pour notre territoire. Depuis le renouvellement de l’équipe municipale, des patrouilles de police sont plus fréquentes ( y compris la nuit ) et il semble que nos problèmes soient mieux considérés. Pour parfaire le dispositif de protection de notre espace de vie, il a été demandé l’installation par la Métropole d’une caméra de surveillance surplombant l’entrée nord du Parc ( ce qui permettrait en cas de besoin, d’identifier les malfaiteurs ) Il nous est, de surcroit, vivement conseillé de participer à la campagne « voisins vigilants » mise en place par la métropole niçoise avec des panneaux gratuits et des numéros de téléphone d’urgence. Tous les habitants d’un espace donné doivent se sentir concernés s’ils adhérent à cette campagne. Les candidats peuvent contacter le Président qui les mettra en relation avec le service idoine.

A ces problèmes de sécurité s’ajoutent les nombreuses nuisances dues à :

…un stationnement automobile non autorisé de gens extérieurs au Parc (voir ci-dessus )

…un stationnement autorisé de résidants du Parc mais anarchique, ventouse et souvent incivique,

…des déjections canines et débris divers non ramassés par des gens indélicats (le plus souvent par des gens extérieurs au Parc),

…des nuisances sonores diverses (aboiements intempestifs de chiens, niveau sonore musical non contrôlé, travaux de maintenance domestique ou de bricolages divers en dehors des horaires autorisés),

…des péripatéticiennes du Port qui, la nuit, viennent assurer leurs prestations dans les rues calmes du Parc en abandonnant sur place des témoins de leur activité.

…les feux de signalisation de la sortie nord qui ne sont pas toujours respectés et qui font, parfois, de cette sortie une épreuve à haut risque, d’autant qu’ils ne sont pas répartis comme il devrait.

…un déversement de béton obstruant peu à peu les caniveaux du Boulevard Carnot qui est le fait des camions trop remplis qui freinent brusquement au feu rouge commandant la sortie nord du parc en répandant une partie de leur chargement sur la chaussée.

Cette liste n’est pas exhaustive, hélas !

Si les règles ne sont pas respectées, le Parc Louisa, havre de verdure et de paix aux portes de la ville pourrait vite devenir un enfer ! Heureusement, nous n’en sommes encore pas là mais il faut réagir.

Pas plus que les membres du Bureau, aucun habitant de ce Parc n’a de pouvoir de police mais s’il constate une infraction à des règles de bonne conduite, il est de sa responsabilité de rappeler à son (ses) auteur(s) de cesser de nuire. Ce n’est certes pas facile ni même dénué de risque mais c’est la seule solution en attendant la fermeture complète du Parc.



2-8 : Fermeture complète du Parc :


Avantages : a) être maître chez soi en assurant une plus grande sécurité et une plus grande surveillance des incivilités venant de l’extérieur.

b) assurer une plus-value d’au moins 10% sur la valeur des biens immobiliers existants dans le Parc.


Inconvénients : à l’exception de l’enlèvement d’ordures et d’encombrants au porte à porte qui serait permis par une convention signée entre la Métropole et le Parc, les services actuellement assurés par la Commune cesseraient : plus de gratuité de l’éclairage public ; plus d’entretien des lampadaires ; plus de nettoyage des avenues ; plus de rondes de police ; …

Quand on voit l’état dans lequel se trouvent les poteaux soutenant les luminaires qui sont presque tous à changer et sont davantage soutenus par les fils électriques qu’ils ne les soutiennent ; quand on voit le prix d’une seule lampe d’éclairage public, il convient d’être circonspect, d’autant que la Mairie voit d’un très mauvais œil la fermeture complète de l’accès à la mer par le Boulevard Carnot et ne fera aucun cadeau au Parc Louisa comme elle n’en fait aucun au Parc Gustavin qui a entrepris sa fermeture totale et qui, pour mille tracasseries, n’a pas encore fermé.

La construction de cette fermeture soulève aussi des problèmes techniques : quel type de fermeture ? ; à quelle distance du Boulevard ; ? … ?

Elle nécessitera un financement que le Bureau souhaite spécifique et entraînera un coût de maintenance supplémentaire avec majoration nécessaire de la cotisation annuelle du parc.

Or la population du Parc ( en grande partie constituée de retraités ou de salariés de classe moyenne ) voit ses revenus diminuer en valeur réelle et ne pourrait supporter une trop grande augmentation de cette cotisation. Il y aurait un seuil à ne pas dépasser.


Après une discussion fervente portant sur les avantages et les inconvénients de cette fermeture, au cours de laquelle tous les présents ont pu exprimer leur opinion, un vote effectué par copropriétés, appelées l’une après l’autre, fait apparaître qu’une grande majorité de l’Assemblée y est favorable ( 24 voix pour, 1 abstention et 1 voix contre ). Autrement dit, les 2/3 des résidants sont favorables à l’idée de fermeture.

L’utilisation du forum du site web et la période allant jusqu’en septembre/octobre 2015 devrait permettre aux indécis ou non représentés de se forger une opinion avant l’Assemblée générale extraordinaire qui en décidera souverainement.


L’Assemblée demande donc au Bureau de prendre contact avec les décideurs de la Métropole niçoise pour définir avec eux un contrat de services satisfaisant.

Elle demande également au Bureau de se renseigner pour évaluer le plus exactement possible le coût et la faisabilité de l’édification du système de fermeture incluant l’impact qu’aurait sa maintenance sur la cotisation annuelle, étant entendu que, tous ces éléments réunis, ils seront présentés lors d’une Assemblée Générale extraordinaire pour décision et ( éventuellement ) application.


Cette Assemblée Générale extraordinaire décidera également de la réfection de la conduite d’eaux usées de l’avenue Fleurie.


3 - Présentation des comptes pour l’exercice 2013 » et quitus donné au Trésorier.


Le Trésorier commente les comptes de l’exercice 2014 (publiés sur le site web du Parc et envoyés avec la convocation à l’AG).

Il confirme que la Trésorerie a presque reconstitué ses économies gravement entamées en 2013 par la réfection de la conduite des eaux usées et la réparation du portail sud.

Il rappelle qu’il était capital pour l’Association de retrouver un matelas d’économies pour répondre au plus pressé sans demander aux propriétaires une avance de fonds qui pourrait s’avérer lourde.

Il rappelle aussi combien la liberté d’agir des propriétaires dépend étroitement de leur capacité à avoir une trésorerie saine et conséquente.

A cette occasion, il se félicite d’avoir eu peu de relances à faire pour recouvrer dans les temps les cotisations demandées.

Il rappelle que tous les propriétaires de lots ( y compris les syndics qui représentent ces propriétaires ) doivent s’en acquitter dans les 3 mois suivant la réception de l’appel de fonds.

En accord avec le Bureau, il souhaite voir augmenter la cotisation annuelle qui passerait donc, en 2015 à 260.00 € pour la cotisation de base.


Les comptes présentés sont approuvés à l’unanimité et quitus avec félicitations est donné au Trésorier.

La cotisation due pour l’exercice 2015 est fixée à 260.00 €





4 – Perspectives pour l’année 2015.


Comme il a maintes fois été affirmé plus haut, les dépenses à provisionner pour 2015 doivent répondre aux besoins, prévisibles ou non.

La ventilation des dépenses a été réalisée par le Trésorier ( voir son compte-rendu ).

Le seul poste susceptible d’évoluer est celui de la réparation de la conduite d’eaux usées de l’avenue Fleurie quand elle aura lieu avant la fin de l’année 2015. Sera-t-elle faite en une ou deux fois ? A cheval sur deux exercices ? Sur nos fonds propres ou avec un emprunt ?

Quant à l’érection du portail nord, s’il est décidé, il ne devrait se faire qu’en 2016 après un appel de fonds idoine.


A cette occasion, l’Assemblée Générale autorise, si besoin est et s’il est possible, le Trésorier du Parc Louisa et son Président à emprunter auprès d’une banque la somme d’argent nécessaire à la réfection totale de la canalisation des eaux usées défectueuse ainsi qu’à l’érection du portail nord ( s’il est finalement décidé ).


5 – Renouvellement du Bureau.


Les membres du Bureau sortant sont tous candidats,

Rappel : Président : M. Claude Nedel

Vice-président : M. Georges Cheylan

Secrétaire : Mme Marie Christine Koller.

Trésorier : M. Jean Yves Laperrière

Trésorier adjoint : . M. Philippe Berets

Conseiller : M. Pierre Melon


Tous sont réélus à l’unanimité.


6– Questions diverses.


-A la demande des copropriétés « le Vulten » et « la Roseraie » l’Assemblée générale est sollicitée pour donner son accord à l’édification de barrières permettant le garage de véhicules à deux roues sur l’avenue de la Roseraie.

Si la solution projetée par l’immeuble « la Roseraie » ( une barre scellée sur le mur de cette propriété sans emprise au sol ) semble acceptable, il n’en est pas de même pour la solution proposée par l’immeuble »le Vulten » ( arceaux délimitant trois places de parking 2 roues dont l’emprise au sol constituerait une violation du Cahier des Charges et un précédent dangereux ).

Il semblerait plus judicieux d’équiper les emplacements réservés à cet effet au fond de l’avenue de la Roseraie.


L’Assemblée délègue au Bureau la décision à prendre à ce sujet . Les intéressés en seront informés au plus tôt.


-A la demande de la copropriété « le Vulten » l’Assemblée générale est sollicitée pour donner son avis à propos des caméras de surveillance installées par la copropriété « la Vénitienne » sur ses clôtures et donnant sur la rue. Cette installation est soumise à autorisation préfectorale


L’Assemblée demande au Président d’alerter les services préfectoraux ainsi que les copropriétaires de la « Vénitienne » pour s’informer et savoir si cette installation a été faite dans les règles et, si ce n’est pas le cas, de demander son démantèlement.


Tous les avis ayant été exprimés, toutes les décisions ayant été prises, personne ne demandant plus la parole et l’ordre du jour étant épuisé, le Président, après avoir remercié tous les participants, déclare la séance levée à 12 h 15 .


Le Président: C. NEDEL La Secrétaire: M.C. Koller Le Trésorier: J.Y. LAPERRIERE

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