ce qui change dans les copropriétés depuis le 1er juin 2020

Ce qui change dans les copropriétés

Pouvoirs accrus pour les copropriétaires, changement de syndic facilité et simplification de la gestion pour les petits immeubles : la réforme de la copropriété entre en vigueur.

Par Nathalie Coulaud

Assouplir le fonctionnement des copropriétés, faire en sorte que les travaux nécessaires soient réalisés et rééquilibrer les pouvoirs entre le syndic qui gère l’immeuble et les copropriétaires : tel est le but de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 qui s’applique à partir du 1er juin 2020. Un décret à paraître dans les jours prochains devrait compléter les mesures prises par ce texte.

• Un conseil syndical plus puissant

Premier élément marquant de cette réforme : le conseil syndical de l’immeuble acquiert de nouveaux pouvoirs. Cet organe est constitué de copropriétaires élus par l’assemblée générale et a pour objet de contrôler et d’assister le syndic de l’immeuble dans sa gestion.

L’ordonnance donne désormais la possibilité à l’immeuble de déléguer au conseil syndical les décisions concernant un grand nombre de travaux sans devoir les voter en assemblée générale au préalable.

Il s’agit des travaux votés à la majorité des copropriétaires présents et représentés, définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés. Un ravalement, la rénovation de la cage d’escalier, le changement de la chaudière en font partie avec des montants parfois importants.

« Des limites encadrant cette délégation sont cependant prévues, il ne s’agit pas d’un blanc-seing donné au conseil syndical » précise Géraud Delvolvé, délégué général de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis).

L’assemblée générale fixe ainsi le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical et la délégation ne peut pas porter sur l’approbation des comptes ou la détermination du budget prévisionnel annuel. De plus, elle est prévue pour durer deux ans au maximum.

« Attention tout de même aux dérives en matière de réalisation de travaux ou de dépenses inappropriées », prévient Emile Hagège, directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC) qui conseille de voter un mandat clairement défini lors de l’assemblée générale.

Changer de syndic plus facile

La composition du conseil syndical évolue également afin d’inclure plus de membres : les parents et les enfants des copropriétaires peuvent dorénavant entrer au conseil syndical. Jusqu’alors, seuls les copropriétaires, leurs conjoints ou partenaires de pacs ainsi que les tuteurs et curateurs des copropriétaires pouvaient en être membre.

• Changer de syndic devient plus facile

Autre élément marquant de cette réforme : tout est prévu pour faciliter le changement de syndic. La mise en concurrence de ce dernier devient obligatoire tous les ans au lieu de tous les trois ans.

Désormais, le conseil syndical est chargé de proposer un contrat de syndic concurrent à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle. Seule exception possible : l’assemblée peut voter une résolution qui le dispense de cette obligation. Cette mise en concurrence permet d’inciter le syndic à mener un travail de qualité et de limiter la hausse des honoraires puisqu’ils sont renégociés à l’occasion de l’assemblée générale.

Dans la pratique, tous les immeubles ne se plieront pas à cette nouvelle obligation, car les démarches peuvent être lourdes à réaliser pour le conseil syndical. En outre, le non-respect de cette formalité ne remet pas en question la désignation du syndic, même si un copropriétaire mécontent pourrait attaquer l’assemblée générale dans le but de la faire annuler.

Autre nouveauté facilitant le changement de syndic : un encadrement plus strict de la transmission de documents de l’immeuble au nouveau syndic.

« Ce qui bloque les copropriétaires dans leur volonté de changement est souvent la difficulté de récupérer les archives et la trésorerie », témoigne Raphaël Di Meglio, fondateur de Matera, une plateforme d’aide aux copropriétaires.

L’ordonnance prévoit que le syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé dispose de 15 jours après la tenue de l’assemblée générale pour remettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque au nouveau syndic.

Il a un mois pour remettre l’ensemble des archives papiers et des documents disponibles en version dématérialisée.

Enfin, il a deux mois remettre les fonds disponibles. S’il ne s’exécute pas, une astreinte, c’est-à-dire une somme d’argent à verser chaque jour, peut être prononcée par un tribunal.

• Un régime spécial pour les toutes petites copropriétés

Pour aider les toutes petites copropriétés à fonctionner, l’ordonnance prévoit également un régime spécifique pour les immeubles de moins de six lots ou dont le budget annuel est inférieur à 15 000 euros sur une période de trois exercices comptables consécutifs.

Comptabilité simplifiée

Ces immeubles ne sont pas obligés de constituer de conseil syndical s’ils ne le souhaitent pas. « Il peut cependant être préférable d’en nommer un notamment si l’immeuble est géré par un syndic professionnel », rappelle Aude Hamon, directrice des opérations chez ChouetteCopro, une plateforme d’aide à la gestion des copropriétés.

La tenue de la comptabilité est largement simplifiée et les formalités liées à la prise de décision sont également allégées : il est, par exemple, possible de prendre des décisions sans assemblée générale à l’occasion d’une réunion si tous les copropriétaires sont unanimes.

Cette mesure ne supprime cependant pas l’assemblée générale annuelle et ne porte pas sur l’approbation des comptes. Et pour les toutes petites copropriétés de deux lots, l’assemblée générale peut être réunie très souplement sans convocation préalable pour prendre les décisions concernant l’immeuble. Un apéritif organisé un soir d’été peut tout à fait être l’occasion rêvée !

• Le montant de l’état daté est désormais plafonné

Lors de la vente d’un logement en copropriété, le syndic fournit au notaire un document appelé « état daté » qui renseigne l’acquéreur sur les charges de copropriété dont il devra s’acquitter dés qu’il devient propriétaire.

Pour ce travail, le syndic est rémunéré par le copropriétaire vendeur mais les prix varient fortement d’un syndic à l’autre avec des montants parfois élevés de l’ordre de 600 euros pour un travail que les associations de copropriétaires estiment à une demi-heure. Désormais, le décret n° 2020-153 tranche cette question et fixe l’état daté à 380 TTC au maximum à partir du 1er juin 2020.

Nathalie Coulaud